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中原地產黎明楷獨立經紀人模式難成主流
易居中國執行總裁臧建軍日前對外表示，在互聯網的浪潮下，房產中介門店的功能正在不斷被削弱。
"旺市開店，淡市關門"已經成為二手房中介行業繞不開的怪圈。也正因如此，"去門店化"成為很多房產中介人士的共識。
"門店租金成本高企是傳統中介面臨的最大挑戰"，花樣年董事局主席潘軍曾在接受記者采訪時表示，由於門店租金支出是剛性成本，一旦市場不好，苦苦經營3年的利潤很可能一年就虧掉，數量龐大的門店有可能成為壓垮二手房中介的最後一根稻草。
內容來自sina新聞
成立電商公司
今年6月，深圳世華地產宣佈加盟Q房網，隨後公司推出瞭顛覆性的"獨立經紀人"高傭模式。這一行為遭到包括中原地產在內的深圳六大代理商聯合"封殺"。
然而，在相關網站來勢洶洶的沖擊下，以中原地產為代表的傳統中介會否陷入 "船大難掉頭"的怪圈，仍是個未知數。
此外，國外的經紀行業擁有一整套完善的法律法規，如果經紀人對購房者產生誤導，其代表的公司和經紀人均要承擔賠償責任，且隨時面臨對簿公堂的危險，最大限度地保障瞭購房者的合法權益。與之相對，國內房產中介行業類似的法律法規仍是一片空白，推行獨立經紀人一方面會造成行業內魚龍混雜，大幅降低服務質量，甚至造成購房者利益受損；另一方面會吸引經紀人"飛單"幹私活，擾亂中介行業的正常商業秩序。
2013年，趁著房地產市場大熱的勢頭，中原地產快速擴張，門店數量高達1400傢，規模達到歷史之最。然而，突如其來的市場"寒冬"讓大批門店成為"包袱"。黎明楷向《每日經濟新聞》記者坦言，今年前三季度，中原地產的內地業務錄得輕微虧損，全年能否實現盈利要看四季度市場能否出現大幅回暖。
黎明楷表示，在前幾年互聯網電商尚未普及的時候，門店是二手房中介吸納客戶的最重要渠道。但隨著互聯網電商，尤其是O2O的興起，從近兩年中原地產在內地的整體業務來看，通過線上獲取客戶的比例已經超過50%，部分城市甚至高達60%~70%，線上平臺已經逐步取代門店成為最重要的聚客渠道。
然而，在黎明楷看來，"相對於互聯網，門店是最接近小區業主的渠道，也是線下交易的最終場所，因此相對於以往一個大型小區內可能會佈局多達三四傢門店，未來我們會削減至一兩傢門店，但並不是有瞭互聯網就可以不要門店"。
放緩門店拓展步伐，也意味著中原地產將更依賴於通過線上平臺獲取客戶資源，目前以相關網站為代表的房地產垂直網站是其主要的線上渠道。但今年以來，由於市場轉冷導致經營壓力驟增，加上相關網站不斷提高收費標準，導致以中原地產為首的眾多傳統中介與其發生沖突，多個城市出現下架房源的情況。
在黎明楷看來，線上網站的優勢在於吸引客戶，但無法完成交易環節，車貸利率計算程式因此他們與中介公司之間的關系是互不可缺。相關網站之所以選擇入股世聯行等代理公司，正是希望借此介入線下交易。與此同時，中介公司也在發展自身的網絡平臺，以擺脫對相關網站等行業網站的依賴。未來，地產中介與行業網站之間將處於合作與博弈共存的狀態。
"中原地產也會加大自己線上平臺的投入，目前在我們的線上客戶來源中，已經有30%來自中原自己的網絡平臺"，黎明楷告訴《每日經濟新聞》記者，中原地產也成立瞭電商公司，短期內的盈利模式也是來源於類似"1萬抵幾萬"的認籌優惠活動，雖然目前規模並不大，但電商公司的長遠計劃是打造成一個渠道資源整合平臺，為開發商帶來最佳的資源投放效果。
推扁平化管理
相比相關網站等行業垂直網站，傳統中介面臨的更大威脅來自於以獨立經紀人為代表的全民營銷模式。
"我並不認為互聯網會消滅中介行業，但我們也要順應潮流擁抱互聯網。"在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，中原地產主席黎明楷一再強調他的觀點。
《每日經濟新聞》記者瞭解到，在Q房網的模式下，經紀人最高可以拿到85%的提成。而根據目前的行業規則，中介公司一般會從一筆交易的成交額中抽取3%作為傭金，經紀人再從中抽取20%作為提成。這一巨大的提成差距，不僅對經紀人產生極大的誘惑力，對傳統中介公司更是帶來巨大沖擊。
"獨立經紀人模式在歐美國傢非常成功，但這背後最大的原因是因為他們擁有完善的法律法規"，黎明楷告訴記者，國外對經紀人資質審核要求嚴格，需學習大量的課程，通過考試才能拿到擁有自己編號的經紀人執照。而國內的經紀人已經不需要持崗上證，可以說是零門檻。
"類似Q房網的獨立經紀人模式，實質是將管理層的傭金都給瞭前線經紀人，以調動其積極性"，黎明楷認為，但缺乏中層管理人員的經紀人會變成散兵遊勇，雖然在單筆交易當中分傭多瞭，但整體工作效率下降，無論是公司還是個人的實際累計收入都極有可能大幅降低，因此獨立經紀人模式現階段在國內很難成為主流。
然而，這並不意味著中原地產可以高枕無憂。黎明楷已經意識到，包括中原地產在內的不少中介公司組織架構過度臃腫，中間管理層級太多，導致分配到前線人員的利益較少。在互聯網時代，由於信息化與大數據大大提升瞭管理效率，管理人員的管理半徑可以加大，通過組織架構"瘦身"，對利益重新分配是行業未來一個發展方向。
"比如說公司以前有5~6層的中層管理架構，未來我們將削減至3~4層，把利益更多地分配到前線經紀人，這也是中原地產對抗獨立經紀人模式的一個重要策略"，黎明楷說。
盡管"無為而治"是公司創始人施永青設定的發展宜蘭市二胎代償思路，但這並不意味著中原地產在互聯網時代將坐以待斃。黎明楷向記者透露，中原地產也在謀變：一方面，在業務模式上，公司將逐步放緩線下門店的擴張步伐，加快電商與互聯網應用的投入，探索線上線下整合；另一方面，在內部管理上，公司將推進扁平化管理，將更多的利益分配到一線業務人員，以對抗獨立經紀人模式的沖擊。
對於地產中介而言，今年可謂是"寒風凜冽"。一方面，隨著房地產市場持續低迷，成交萎縮讓地產中介生存困難；另一方面，房地產電商、O2O、全民營銷的崛起，讓傳統中介營銷模式面臨被顛覆的危機。作為行業老大的中原地產，今年以來更是屢次與搜房、Q房網等互聯網平臺發生沖突。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-24/08114545069.shtml
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